編 輯丨李新江、包芳鳴、劉巷
圖 源丨圖蟲
今年以來，房地產市場出現了一定程度的下滑，并引起了一些引起社會關注的問題，但目前來看，引起關注的風險事件都得到了妥善化解，房地產市場也開始看到向好的信號。
同時，國家層面針對居民購房，在按揭貸款利率方面持續支持，多次通過下調 LPR 的方式降低居民購房負擔，樓市成交數據也在上半年增速見底，并呈現出逐月回升的態勢。
記者注意到，在節前一系列政策大禮包的刺激下，國慶節前的最后一個交易日，地產板塊整體漲幅居前，天房發展、海泰發展、天?；ê蜆s豐控股等多只個股漲停，權重股保利發展、萬科 A 漲幅近 4%。
那么，房地產板塊后市將會何去何從？廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮在接受 21 世紀經濟報道記者采訪時表示，未來一段時間行業仍將處于修復階段，行業分化趨勢仍將持續，布局契合的房企將隨之獲得銷售恢復。
政策助力市場企穩
十一之前，中央接連發布 3 條行政政策：
9 月 29 日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定在 2022 年底之前，放寬對 2022 年 6-8 月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限，二套房維持當前規定。
9 月 30 日，人民銀行宣布自 2022 年 10 月 1 日起，5 年以下（含）和 5 年以上首套住房公積金貸款利率分別下調至 2.6% 和 3.1%（均下調 15bp），二套利率政策不變。此次下調為 15 年 8 月以來第一次下調，目前首套公積金貸款利率為歷史最低點，可進一步釋放部分剛需需求。
9 月 30 日，財政部、稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，規定 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，對出售自有住房并在出售后 1 年內于同城重新購買住房的納稅人，對其出售時的已繳個稅予以退稅優惠，其中新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳個稅，小于的按金額比例退還。
實際上，自 7 月以來，中央層面就地產問題進行了多次表態，明確 " 穩市場、穩預期、穩經濟 " 的行政目標，7 月 28 日政治局會議、8 月 31 日國務院常務會議均提出，要用足用好政策工具箱，用好信貸政策，完成 " 保交樓、穩民生 " 的重要責任。
郭鎮認為，9 月底中央層面的一系列政策，將會進一步釋放正向的行業信號，通過利率下調以及稅費減免等方式，進一步降低居民購房成本，提振市場信心，促進行業整體重新進入 " 量、價、預期 " 的良性循環。
"930" 一系列支持政策的落地，有助于市場復蘇企穩，未來一段時間行業仍將處于修復階段，行業分化趨勢仍將持續，隨著政策改善，二線及中能級城市市場將獲得較大改善，布局契合的房企將隨之獲得銷售恢復。疊加行業利潤率改善，將會顯著提高龍頭房企 ROE 水平，" 強信用 + 大布局 + 低估值 " 的龍頭企業本輪具備中長期投資機遇。
與此同時，行業銷售數據在 4 月見底之后，逐步企穩，統計局全國商品房銷售金額增速 4 月為 -46.6%，至 8 月降幅收窄至 -19.9%，百強房企數據從 4 月 -59.2%，收窄至 9 月的 26.5%。
多地下調公積金貸款利率
據 21 世紀經濟報道記者不完全統計，從國慶節假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、東莞市、南京市、杭州市、無錫市、寧波市等紛紛官宣下調首套房公積金貸款利率，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分別調整為 2.6% 和 3.1%。
另一方面，部分城市放開首套住房貸款利率下限意味著，符合條件的城市首套房商貸利率有可能低于 4.1%。
公積金貸款與商業貸款雙管齊下，降低購房者實際購房成本，疊加近期一系列針對換房需求的促進措施，穩樓市政策正在全方位深化。
直擊購房成本
執行新的公積金貸款利率后，對于首套購房者來說，將實實在在省下一筆購房成本。
按照一筆 100 萬元，年限 30 年的公積金貸款來計算，首套房新利率下，等額本息貸款方式下的貸款利息總額將減少約 3 萬元，每月可少還款 82 元。
所有城市首套房公積金貸款利率調整的時間界限均為 10 月 1 日，尚未購買首套住房的剛需群體將從 10 月 1 日起直接受益；而那些 2022 年 10 月 1 日前已發放未結清的個人住房公積金貸款，也將于 2023 年 1 月 1 日起按調整后的新利率執行。
" 公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優先選擇的貸款方式。"
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，本次公積金下調主要針對首套房，再次體現了信貸政策對剛性需求購房者的支持，預計后續仍有更多地方城市跟進下調公積金首套房貸款利率。
而對于已經購買了首套房的群體來說，更多的成本其實來自于商業貸款。
例如，來自濟南市的寒先生（化名），在 2019 年簽訂貸款合同時，其商業貸款部分執行的是 LPR+83.5BP 標準，好在隨著 LPR 的降低，這部分貸款利息也會在 2023 年 1 月 1 日調降。
今年以來，房貸利率參考的 5 年期以上 LPR 已經連續 3 次下調，累計下降 35 個基點，當前首套房貸利率下限降至 4.1%，二套房貸利率下限為 4.9%。根據貝殼研究院監測，9 月份已有 86 個城市主流房貸利率降至下限水平。
隨著央行、銀保監會 9 月 29 日公布，對于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在 2022 年底前，可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，部分城市首套房商貸利率可以低于 4.1%。" 符合條件的城市，年底前下調首套房商貸利率下限，保守估計會降到與經營貸類似的 3.6%-3.7% 左右的水平。" 貝殼研究院指出。
商業貸款與公積金貸款全方位調整，目的就在于減輕購房者成本。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向 21 世紀經濟報道記者表示：" 雙管齊下，將直接減輕貸款購房家庭的利息支出，減輕置業后的月供負擔，有利于提振市場情緒，帶動剛性住房需求釋放，穩定房地產市場預期。"
結合此前部分城市 " 提高公積金貸款額度 "" 一人購房全家幫 " 等相關調控政策，本次將進一步強化公積金政策的影響力度。陳文靜進一步指出，短期來看，公積金優化政策仍是各城市進行房地產調控的重要手段之一，預計更多城市將陸續下調公積金貸款利率、支持 " 商轉公 " 貸款等政策，多個政策疊加帶動市場逐步修復。
政策全方位穩預期
除了對新房市場和剛需群體的關注，穩樓市政策也在從更多環節促進房地產市場良性循環。
9 月 30 日，財政部、國家稅務總局明確，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，對出售自有住房并在現住房出售后 1 年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
據 21 世紀經濟報道記者了解，當前多數一、二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，" 滿五唯一 " 免征，其他情況按照房屋差額的 20% 或者全額的 1% 征收。
以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的 20% 征收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為 400 萬元，該房屋原值為 200 萬元，不符合 " 滿五唯一 " 條件，裝修、稅金等其它費用為 50 萬元，則賣家需繳納個稅 30 萬元。
新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，且新購住房的總價不低于 400 萬元，那么這 30 萬元的個稅將被退回，賣家節省了高達 30 萬元的成本。
李宇嘉告訴 21 世紀經濟報道記者，目前由于對樓市信心和預期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求不強，這也是房地產良性循環的一個阻礙。他認為，減免置換房屋的個人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預計將對市場預期形成良好的引導效應。
換房需求是購房需求的重要組成部分，除了減免置換房屋的個人所得稅，近期，監管層和各地方政府也連續發布了針對換房需求的一系列促進政策，包括降低二手房首付比例、推動二手房 " 帶押過戶 "" 連環單 " 并行辦理等，直指當前房地產市場存在的一些痛點與堵點。
" 推動業主賣掉手上現有的二手房、購置新房屋，對于新市民的安居也有促進作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業釋放更多的選項。" 李宇嘉補充說。
一系列穩樓市政策的效果釋放，在國慶節假期已經開始有所體現，多個城市二手房成交回暖。
貝殼研究院數據顯示，今年十一期間（10 月 1 日至 10 月 7 日）貝殼 50 城二手房日均成交套數同比增長約 54%，較 2020 年同期增長約 3%。分城市來看，50 城中 90% 的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。
從需求端看房活躍度也有提高。貝殼 50 城二手房日均帶看客戶量同比增長 7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過 50%。
貝殼研究院認為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節前央行、財政部等相繼發布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助于提振市場信心、加快購房者入市節奏。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂即指出，考慮到市場預期尚不穩定，預計未來會進一步加大融資擔保覆蓋范圍，引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優化預售資金監管方式，修復資金鏈循環，改善消費者市場預期。
" 整體看穩樓市政策力度越來越大，但目前消費者信心依然沒有完全恢復，市場期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。"中原地產首席分析師張大偉表示，購房者收入預期也影響著消費力的釋放。
行業競爭格局優化
廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮表示，2022 年房企經營表現根據信用表現的差異，體現出了較為明顯的分化趨勢，央企、地方國企、民企地產公司上半年銷售規模降幅分別為 -31%、-34% 和 -54%。
而從三季度開始，企業拿地及推盤能力的差異開始逐步顯現，增速分別為 +0.7%、-6.3% 和 -53%，央企國企等強信用主體銷售表現明顯走強，而民企月均銷售規模則逐步走低。
郭鎮認為，基于 " 信用 " 差異的經營表現分化，將會造就地產行業新的發展格局。當前行業銷售市場處于緩慢恢復期，成交總量仍處于低位。強信用房企由于積攢的投融資優勢，銷售規模迅速恢復。
具體而言，1-9 月份，信用表現穩定的 15 家房企平均拿地力度（拿地金額 / 銷售金額）為 30%，其他樣本房企（29 家）拿地力度僅為 1%。郭鎮指出，土地市場的行為差異，會最終轉化為貨量和銷售結果的差異，而后續的銷售又會對下一輪投資拿地能力造成影響，讓企業之間的規模差距越來越大。
面臨一輪行業挑戰，企業的 " 信用形象 "、" 產品質量 " 以及 " 投資定力 " 是決定未來發展高度的因素。
" 良好信用形象，能保證企業獲得穩定的資金支持，來自金融機構和購房人的信任，是企業獲得持續造血能力的前提。" 郭鎮表示，穩定的產品質量，包括房屋建造和后期服務兩方面，造好房子，服務好業主，從開發商的角度踐行 " 房子是用來住的 " 這一目標。良好的投資定力，房地產的投資模式，其類金融屬性始終存在，保持良好的投資定力在行業波動中就顯得至關重要，確定土地的合理收益水平，維持投資定力，不盲目追高，是企業跨越周期穩定發展的基礎。
郭鎮認為，歷史小周期，行業沒有大規模出清、充分競爭的情況下，量價齊升的市場競爭激烈，土地利潤率下行，量價齊跌的市場利潤率改善，因此利潤率的變化與周期也形成一定的相關性。
" 本輪周期，供給側改革帶來的行業產能出清，優化行業競爭格局，當前市場低景氣度利潤率顯著改善，未來在上行周期的利潤率水平，也將高于此前改革前的均衡值，未來隨著行業達到‘三穩’以及競爭格局的優化，利潤率波動將有所減小，利于長期 ROE 的穩定。" 他進一步表示。
整體來看，在政策加持下，當前地產基本面正在企穩向好，行業有望走出此前的困局，帶動整體經濟回暖，同樣也將對 A 股市場上行提供支撐。
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本期編輯 劉巷 實習生 吳梓楹
